Hypotéka, nebo stavebko? Jak si co nejvýhodněji půjčit na družstevní byt

Hypotéky snad nikdy nebyly levnější. Ovšem pořídit si družstevní byt na klasickou hypotéku nelze. I když vlastně lze. Jak na to a jak nejlépe financovat družstevní bydlení? Zeptali jsme se za vás u finančních institucí i nezávislých odborníků.

ilustrační snímek | foto: Profimedia.cz

Družstevní byty byly vždy levnější a to platí stále, jen nůžky cen mezi vlastnickým a družstevním bydlením se poněkud rozevírají. „Zatímco před pár lety byl rozdíl v cenách mezi pěti a deseti procenty, dnes je to v některých případech dokonce i patnáct procent,“ říká generální sekretář Asociace realitních kanceláří České republiky (ARK ČR) Jan Borůvka.

Byty v družstevním vlastnictví rozhodně nejsou podřadným zbožím, o družstevní bydlení je čím dál větší zájem. „Na trhu je nyní výrazně větší poptávka než nabídka nemovitostí a zároveň úspory domácností jsou momentálně historicky nejvyšší a proto je v tuto chvíli o družstevní byty takřka stejný zájem jako o byty v osobním vlastnictví,“ potvrzuje obchodní ředitel M&M reality Pavel Zámečník.

Jako problém může vypadat financování družstevního bytu. Možnosti tady ale jsou.

1. Hypotéka

Určitě nevýhodnější je financovat bydlení prostřednictvím hypotéky, průměrná úroková sazba činila v únoru 1,93 %. Jednou z podmínek pro získání hypotéky je ale zástava, a družstevním bytem není možné ručit, protože jeho vlastníkem je družstvo. Vy jako zájemce byt nekupujete, jen převádíte družstevní podíl a s tím spojená členská práva k užívání bytu.

Pokud ovšem vlastníte jiný byt, nebo třeba i chatu, chalupu či pozemek a jejich hodnota dosahuje hodnoty nového bytu, máte po problémech. Podmínkou není dokonce ani samotné vlastnictví nemovitosti, zaručit se mohou třeba rodiče. Banka pak hypotéku poskytne za standardních podmínek.

Samozřejmě má to svá rizika. „Dát do zástavy svou nemovitost jako zajištění dluhu jiného je podobné jako dělat ručitele bance za dluhy jiné osoby. Musím počítat s variantou, že dlužník (zpravidla to bude můj příbuzný nebo blízký kamarád) se může dostat do těžké životní situace a přestane svůj dluh vůči bance splácet,“ upozorňuje advokát Pavel Nastis. Pak se může stát, že banka začne realizovat své zástavní právo, a pokud vlastník nemovitosti za dlužníka nezaplatí nebo bance nevyplatí hodnotu zástavy, o svůj dům přijde.

2. Předhypoteční úvěr

„Dostupné řešení se nabízí tam, kde má v dohledné době, typicky do 12 měsíců dojít k převodu do osobního vlastnictví, pak lze využít tzv. předhypotečního úvěru, který je po převodu bytu do vlastnictví nahrazen klasickou hypotékou,“ doporučuje David Eim z Gepard Finance.

„Bytová jednotka musí být zapsaná do katastru nemovitostí; v individuálních případech lze akceptovat doložení skutečnosti, že katastrálnímu úřadu byl podán návrh na vklad prohlášení vlastníka vymezujícího bytové jednotky. Předpokládaná doba převodu vlastnického práva ve prospěch klienta nesmí být delší než 1 rok,“ upřesňuje podmínky Michal Teubner z Komerční banky. Nutnou náležitostí je předložení písemného prohlášení bytového družstva, že do 12 měsíců dojde k převodu bytu do vlastnictví.

„I když je třeba říct, že ve fázi předhypotečního úvěru bude sazba o něco vyšší než sazba standardní hypotéky, jakmile dojde k převodu bytu do osobního vlastnictví a úvěr bude zajištěn, úroková sazba se sníží na úroveň standardního hypotečního úvěru,“ přibližuje výhody předhypotečního úvěru ředitel Golem Finance Libor Vojta Ostatek.

Jak družstevní byt převést do vlastnictví, vysvětluje advokát Pavel Nastis. Z pohledu člena bytového družstva je to jednoduché. Bytové družstvo musí učinit prohlášení, kterým vymezí jednotky a podá návrh na zápis těchto jednotek do katastru nemovitostí. Následně družstvo uzavře se svým členem a nájemcem bytu kupní smlouvu, na základě které na něj převede vlastnictví jednotky. Samozřejmě se podá návrh na zápis vlastnického práva do katastru nemovitostí. Tím se člen bytového družstva, do té doby nájemce bytu, stane jeho vlastníkem.

Problém může nastat v situaci, kdy z nějakých důvodů k převodu do osobního vlastnictví nedojde. „Na takovou situaci nemusí mít v důsledku klient vliv a může mít i omezené možnosti si něco vynutit. Důsledky ale mohou být nepříjemné, třeba až v podobě zesplatnění úvěru,“ podotýká David Eim.

3. Úvěr od stavební spořitelny

Za účelem financování družstevního podílu můžete využít i úvěr ze stavebního spoření. Abyste jej ale získali, musíte nějakou dobu spořit a(nebo) mít na svém stavebku určitou finanční částku. Podmínky určují jednotlivé stavební spořitelny. Chcete-li úvěr hned a nespoříte dost dlouho, můžete využít i takzvaný překlenovací úvěr. Úrokové sazby obou typů úvěrů jsou dnes podobné, začínají pod 4 % a nejčastěji se pohybují kolem 4 – 5 % ročně.

Stavební spořitelny poskytují i nezajištěné úvěry na družstevní bydlení, i když ještě stavební spoření nemáte sjednáno. „Výhodou je, že spořitelna nepožaduje nemovitost převést do osobního vlastnictví. Na druhou stranu výše úvěru je zastropována a výše úroků je oproti hypotékám vyšší,“ říká Libor Vojta Ostatek.

A jaké jsou konkrétní nabídky? Až 1,5 milionu korun nabízí Půjčka Probydlení MONETA Money bank se sazbou 3,89% p.a. a možností splácet úvěr až 22 let. Podle Zuzany Filipové banka v současné době pracuje na navýšení maximální hranice tohoto úvěru.

I Raiffeisen stavební spořitelna zareagovala na zájem klientů o koupi družstevního bytu speciálním úvěrem. „Na jeho pořízení lidem poskytneme až 2 miliony korun bez nutnosti zástavy nemovitosti i bez nutnosti vlastních úspor,“ uvádí Lenka Molnárová. Doba splatnosti je až 25 let a úroková sazba začíná na 3,74 % ročně.

V nezajištěném úvěru od Buřinky (Stavební spořitelna České spořitelny) můžete získat až 3 500 000 Kč za 4,35 % ročně na 20 let. „V podpoře družstevního bydlení vidíme velký potenciál především pro mladší a střední generaci, která díky tomu může dosáhnout na „vlastní bydlení“. U nových výstaveb má klient možnost splatit například jen 40 % členského podílu a poté splácí zbylou anuitu družstvu v pravidelných splátkách. V tomto případě si tedy může pořídit družstevní byt v ceně téměř 9 milionu korun,“ říká Monika Kopřivová. Úvěr může klient použít na pořízení družstevního bydlení od právnické nebo fyzické osoby, ať už jde o novostavbu či starší byt.

A nezajištěné úvěry nabízejí i některé banky. Například u UniCredit Bank můžete čerpat PRESTO Půjčku na bydlení s úrokem 3,89 % p.a. s maximální výší úvěru 1 000 000 Kč

„Nákup nemovitostí nemá být hazard, ale šťastné zahájení nové životní etapy. Je tedy důležité nedostat se ani v budoucnosti na (za) hranu svých finančních možností,“ shrnuje Pavel Zámečník z MM reality.

Porovnat si parametry jednotlivých poskytovatelů není úplně jednoduché, proto se zejména v případě družstevního bydlení vyplatí využít služeb finančního poradce či hypotečního specialisty, který zná do detailu nabídky jednotlivých bank i stavebních spořitelen.

Družstevní bydlení

VÝHODY

Nižší cena
Je výhodou pro ty, kdo nepotřebují k financování bytu hypotéku nebo mají jinou nemovitost do zástavy pro banku. Je ovšem důležité si pohlídat, zda má „prodejce bytu“ splacenou anuitu a pokud ne, tak zda je tento úvěr zohledněn v ceně za převod družstevního podílu.

Rychlost převodu
Změna „vlastníka“ se nezapisuje na katastru nemovitostí, ale tuto změnu pouze bere na vědomí představenstvo družstva, může tak proběhnout i během jednoho dne.

Snadnější údržba bytu
Záležitosti spojené se zásadnější údržbou bytu nemusíte řešit sami, funkčnost a opravy zařízení bytu jako jsou rozvody vody, kanalizace, elektřiny, topení nebo výměny oken řeší vlastník, tedy družstvo.

Zajištění klidu v domě
Nepřizpůsobivý obyvatel se může svým chováním postarat o své vyloučení z družstva. Družstvo má možnost, za určitých podmínek, vyloučit družstevníka a vypovědět mu nájemní smlouvu. To ocení zejména ti, kteří chtějí mít jistotu klidu v domě a v minulosti zažili například hlučné nájemníky v domě, kde byty vlastnily jednotlivé osoby a pronajímaly je s cílem co nejvíce vydělat,

NEVÝHODY

• Při vstupu do bytového družstva nekupujete konkrétní byt, ale pouze podíl na majetku bytového družstva, koupí tohoto podílu získáváte právo na nájem vybrané bytové jednotky.
• Družstevní byt nevlastníte, a tudíž s ním nemůžete například ručit v bance.
• Při nakládání s bytovou jednotkou v nájmu jste omezeni stanovami družstva. Například pro úpravy bytu potřebujete souhlas družstva.
• Souhlas družstva často potřebuje i v případě, pokud chcete dát užívaný byt do podnájmu.

RADY
Prověřte si ekonomickou situaci družstva. Při pořízení družstevního bytu překontrolujte, zda a jak družstvo splácí své úvěry. Na jejich splácení se jako družstevník budete muset podílet.

Nezapomínejte na to, že nájemce družstevního bytu přispívá do fondu oprav.

Zdroj: Jan Borůvka, Asociace realitních kanceláří ČR